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과학기술인공제회는 1000억원 규모 국내부동산 개발형 블라인드펀드 위탁운용사에 한국토지신탁, 헤리티지자산운용을 선정했다고 21일 밝혔다. 각각 500억원을 출자한다. 한국토지신탁은 1000억원 규모 리츠를 만들어 과학기술인공제회의 자금을 출자받을 것으로 알려졌다. 헤리티지자산운용은 2000억원 규모 부동산 펀드를 만들 것으로 전해졌다. 과학기술인공제회는 그동안 사모(PE), 벤처캐피탈(VC) 부문에서만 공개모집 출자를 진행해 왔다. 과학기술인공제회는 “앞으로도 대체투자 확대 등 포트폴리오 다변화를 지속적으로 추진해 기금운용의 장기적 안정성과 수익성 제고에 더욱 노력하겠다”고 말했다.
https://www.fnnews.com/news/202112210919322399
공교롭게 설립 시기가 비슷하다. 2018년말 등장해 이듬해 시장에 본격 뛰어들었다. 코로나19 외풍에도 3년만에 견고하고 탄탄한 플레이어로 성장했다. 부동산운용업계에서 가장 ‘핫(hot)’한 두 곳은 헤리티지자산운용과 타이거대체투자운용이다. 헤리티지자산운용의 가파른 성장 스토리는 운용사나 매니저 사이에서 늘 화젯거리다. 소위 업계의 ‘신성’이다. 그만큼 빠르게 입지와 내실을 다졌다. 여의도 IFC 내 작은 공간에서 출발해 지금은 한 층을 통째로 사용할 정도다. 임직원은 60여명으로 불어났다. 급성장의 기반은 누가 뭐래도 설립자이자 CEO인 송현석 대표의 존재다. 현대증권, KB증권 IB 조직 등을 거치면서 쌓은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 노하우와 네트워크를 그대로 활용해 기존 플레이들과 대등한, 혹은 경쟁 우위의 퍼포먼스를 보여준다. 실제로 부동산 금융주선은 연간 100억원에 육박하는 이익 창출의 핵심이다. 펀드 수수료로 수익을 내는 기본 운용사 스타일은 아니지만 ‘잘하는 것에 집중’하는 전략을 통해 하우스 체격을 키웠다. 송 대표를 비롯 PF 비즈니스에 잔뼈가 굵은 임원들이 다수다. PF가 주요 캐시카우지만 본업인 펀드 비즈니스도 꾸준히 확장세다. 2년여 만에 조단위 수탁고에 진입한 것은 물론 국토부 본인가를 기다리고 있는 리츠나 채권 등 멀티에셋 영역으로의 확장 역시 운용사란 정체성을 강화하기 위한 선택이다. 타이거대체투자운용은 전형적인 부동산운용사 비즈니스 스타일로 성장했다. 부동산 대출채권, 실물부동산에서 해외인수금융 등까지 기존 공식대로 컸다. 6명에서 시작해 현재 30여명의 인력이 하우스에 몸담고 있다. 이 역시 짧은 업력을 감안하면 가공할 성과다. 법인의 모태는 헤지펀드 하우스인 타이거자산운용 산하 부동산본부다. 당시 여건상 잠시 머무르다 독립한 점을 감안하면 사실상 신설법인이다. 오랫동안 부동산운용업계(하나대체투자자산운용)에서 한솥밥을 먹던 플레이어들이 합류해 결실을 올렸다. 그만큼 김용훈 대표와 창업 멤버의 경험과 노하우가 바로 경쟁력과 역량으로 발휘될 수 있는 인프라와 토대가 탄탄하다. 2년여 만에 2조원대 수탁고를 돌파할 만큼 펀드 비즈니스가 급성장한 비결이다. 단기 성과를 내기 힘든 실물부동산 인수와 매각도 성사시켰다. 물론 업계를 주름잡고 있는 이지스자산운용과 삼성SRA자산운용, 하나대체투자자산운용 등 '빅 하우스'의 장벽은 높다. 하지만 든든한 간판없이 자력으로 이름을 알린 하우스의 등장과 성장은 신선한 활력과 생기를 불어넣는다는 점에서 그 자체로 유의미하다. 한강의 수려한 운치를 담은 여의도 IFC에 위치한 헤리티지자산운용과 경복궁의 고풍스러운 정경을 온전히 품은 광화문 케이트윈타워에 자리잡은 타이거대체투자운용. 각기 다른 장소와 주무기로 강렬한 성장가도를 달리는 이들의 5년 뒤 모습이 기대된다.
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부동산 운용업계 신성으로 떠오른 헤리티지자산운용이 채권투자로 영토를 다각화한다. PF, 금융자문 등 본업이 빠르게 안착한 만큼 추가 성장 동력을 확보하기 위한 결정이다. 앞서 국토부 예비인가 후 본인가 절차를 밟는 리츠(Reits) 시장 진출도 같은 맥락이다. 8일 금융투자업계에 따르면 헤리티지자산운용은 최근 멀티솔루션본부를 신규 조직으로 세팅했다. 핵심인 부동산금융본부, 대체투자본부, 투자금융본부 등에서 추가로 1개 본부를 만들었다. 기존 마케팅 조직을 멀티솔루션본부가 흡수해 총 4명으로 꾸렸다. 멀티솔루션본부는 세일즈를 비롯 채권자산 등 다양한 멀티상품 운용을 위해 발족했다. 레포펀드(Repo) 등을 라인업으로 확충할 계획이다. 당장은 채권만으로 포트폴리오를 꾸리기보다 채권과 부동산 대체자산 등을 포함시켜 안정성과 수익성을 제고한다. 이미 채권 비즈니스의 경쟁력을 제고하기 위해 김전욱 상무를 멀티솔루션본부 수장으로 앉혔다. 김 상무는 미래에셋자산운용, 브이아이자산운용 등에서 멀티에셋 상품과 마케팅 등 관련 비즈니스에서 다양한 경력을 쌓았다. 몸담던 운용사 수탁고 확장의 주역이었다. 하우스 입장에서는 당장의 수익보다 향후 안정적 성장 기반을 다지기 위해 채권자산으로 확장을 택했다. 안정성이 뛰어난 채권투자는 기관투자자 유치 측면에서도 부동산 투자와 함께 동시에 시너지를 낼 수 있다. 레버리지를 통한 수익률 제고도 노릴 수 있다. 멀티솔루션본부의 첫 상품은 내년 초에 선보인다. 서두르기보다는 채권 운용역 추가 영입, 인프라 구축 등을 발판으로 우호적 환경에서 안정적 상품을 내놓을 계획이다. 중장기적으로는 채권 외에도 '멀티에셋' 정체성에 맞는 다양한 자산 발굴도 염두에 두고 있다. 헤리티지자산운용은 주특기를 살려 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 다양한 대출상품을 펀드 비히클을 활용하며 사세를 키웠다. 지난해 말 조단위 수탁고에 진입하기도 하는 등 2019년 본격적으로 사업에 뛰어든 점을 감안하면 가공할 성장 속도를 보이고 있다. 최근 하우스 비즈니스 확장을 위해 리츠(Reits) 사업에도 뛰어들었다. 이미 국토부 예비인가를 받고 본인가 절차를 밟고 있다. 강력한 경쟁력을 가진 부동산 금융주선을 비롯 PF 대출상품과 연계해 위탁관리리츠 등을 통해 비즈니스 확장에 나서겠단 의도다. 업계 관계자는 “신생사 중 2~3년 사이에 가장 급팽창한 곳 중 하나”라며 “기대대로 부동산PF에서 빠르게 자리를 잡으면서 리츠로 사업을 확장했다”고 말했다. 이어 “채권포트폴리오를 구축하는 점 역시 안정적 성장 동력을 확보하기 위한 결정”이라고 덧붙였다. 헤리티지운용은 PF 시장에서 이름을 날린 송현석 대표가 이끄는 부동산전문 운용사다. 한국투자증권과 IBK투자증권, KB증권 등을 거치면서 레코드를 쌓았다. 2015년 증권사 SF투자실장으로 승진하면서 경력 10년 차 직원의 파격 인사로 주목을 받기도 했다.
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[이데일리 이광수 기자] 헤리티지자산운용이 1500억원 규모 리조트 프로젝트파이낸싱(PF)을 주관한다. 7일 투자은행(IB)업계에 따르면 헤리티지운용은 약 1500억원 규모 경남 거제시 휴양콘도미니엄 PF를 주관하기로 했다. 총 사업비는 3400억원이다. 나머지는 리조트를 분양해 사업비를 조달하는 형태다. 대주단은 하반기에 구성된다. 사업부지는 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재다. 익상개발이 설립한 특수목적법인 아레포즈가 면적 5만8000㎡에 지하 4층 지상 25층 484객실을 갖춘 리조트를 건설한다. 오는 2024년 6월 개장이 목표다.
주변에는 대명 소노캄과 라마다호텔 등이 있어 숙박시설 직접화를 통한 시너지 효과가 예상된다. 리조트는 휴가철에는 남는 방이 없을 정도로 관광객들이 선호하는 지역인데다, 거제시의 개발의지도 강하다. 헤리티지운용 관계자는 “백신 접종률이 가파르게 올라가고 있어 하반기부터 경제활동이 정상화되기 시작할 것”이라며 “하반기 본격적으로 진행될 대주단 모집에도 분위기가 좋을 것으로 본다”고 밝혔다. 이번 사업은 지난 2010년 해양휴양특구 최초 지정 때 부터 추진되던 사업이었지만 재원조달에 어려움을 겪으며 속도를 내지 못했다. 헤리티지운용이 자금 지원을 통해 사업에 속도를 낼 수 있게 됐다. 동시에 PF 금융 주관도 따낸 것으로 분석된다. 헤리티지운용은 2018년에 설립돼 올해로 4년차를 맞은 부동산 전문 자산운용사다. 지난달 기준 누적 운용자산(AUM)규모는 2조7536억원이다. 지난해 매출은 250억원이었다. 투자 전문인력 62명이 재직 중이다. 헤리티지운용은 지난해 △대구 만촌 서한포레스트 주상복합 개발사업 투자 △광주 풍암 테라스하우스 개발 시행사 대출 △SH공사 중도금반환채권 기초 대출채권 투자 △수원 서호 테라스하우스 PF 대출 등의 펀드를 설정했다.
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사랑의열매 사회복지공동모금회는 지난 8일 금융투자회사 헤리티지자산운용이 3억원을 기부하며 사랑의열매 중견·중소기업 고액 기부자 모임인 '나눔명문기업'에 가입했다고 9일 밝혔다. 서울 영등포구 헤리티지자산운용에서 열린 나눔명문기업 가입식에는 송현석 헤리티지자산운용 대표이사와 사랑의열매 김상균 사무총장, 김경희 사회공헌본부장이 참석했다. 헤리티지자산운용은 '이익의 일부를 환원해 사회와 동반성장한다'는 운영철학을 실천하고 코로나19 장기화로 어려움을 겪는 이웃을 돕고자 사랑의열매에 3억원을 기부했다. 이에 나눔명문기업 84호에 등재됐으며 기부금은 저소득 취약가정 지원사업 등에 사용될 예정이다. 헤리티지자산운용은 2018년 9월 설립한 부동산 전문 금융투자회사로 펀드 설정·부지 매입·개발·분양·임차인 선정과정 등을 운영하고 있다. 한해 당기 순이익의 10％를 사회에 환원하는 회사정관을 준수하며 지난해 다수의 비영리단체에 기부금을 전달하고 퇴소를 앞둔 보육원 청소년 50명에게 자립정착금 500만원을 각각 지원하는 등 총 10억원 상당을 기부했다. 송현석 헤리티지자산운용 대표이사는 "기업 수익으로 사회에 선한 영향력을 행사할 수 있는 건 큰 축복이고 기부는 사회를 바른 방향으로 이끌어가는 힘이 된다"며 "앞으로도 선한 영향력을 전파해 따뜻한 세상을 만들 수 있도록 노력하겠다"고 말했다. 김상균 사랑의열매 사무총장은 "코로나19 장기화와 경제불황 속에서도 나눔명문기업에 가입해준 헤리티지자산운용에 감사하다"며 "사회와 동반성장할 수 있는 기업이 되도록 함께 노력할 것"이라고 밝혔다. 한편 사랑의열매 나눔명문기업은 1억원 이상을 기부하거나 3년 이내 기부를 약정하는 중견·중소기업 고액 기부자 모임이다. 2019년 6월 출범 이후 2월 기준으로 DGB대구은행, 부산은행, 인동에프엔, 서울에너지공사 등 94개 기업이 동참하고 있으며 누적 기부약정금액은 약 139억원이다.
부동산 특화 운용사를 표방한 헤리티지자산운용의 고공비행이 거침없다. 지속적인 투자에 기반한 성장 전략이 고스란히 성과로 이어지면서, 상반기에 이어 다시 대규모 인력 확충에 나선다. 시장 한파가 무색한 행보다. 7일 금융투자업계에 따르면 헤리티지자산운용은 경력과 신입 등을 포함 최대 20여명 안팎의 인력을 충원한다. 프로젝트파이낸싱(PF) 에쿼티, 유동화, 대출채권 등 부동산 비즈니스 실무진을 대거 늘린다. 변호사, 회계사, 감평사 등 전문직 종사자도 영입 대상이다. 헤리티지자산운용의 사세 확장은 유례없는 침체기를 겪고 있는 운용업계 상황을 고려하면 공격적인 전략이다. 일부를 제외한 다수 중소형 운용사들이 상품 출시 길이 막혀 일감 기근에 시달리거나 기존 펀드 사수 등 제한적인 행보에 그치고 있기 때문이다. 앞서 상반기에도 20명 가량의 대규모 인력을 충원하면서 업계의 스포트라이트를 받기도 했다. 현재 산하 조직은 대체투자본부, 투자금융본부, 부동산금융본부 등 실무본부 세 곳과 함께 마케팅본부, 경영지원본부 등으로 총 40여 명의 인력들이 포진해있다. 설립 이듬해인 2020년 실적은 가공할 수준이다. 11월 누적 250억원 영업수익을 올린 가운데 연말 예상치는 300억원에 육박할 전망이다. 수익창출력이 커지면서 순이익도 급증했다. 연말 순이익은 100억원을 상회할 것으로 보인다. 지난해 순익은 8억원이다. 성장의 바로미터인 펀드 수탁고는 든든한 기반이다. PF대출, 에쿼티 투자 등 부동산 개발 사업 관련 펀드 설정액은 1조2000억원에 달한다. 지난해 해외금리 연계형 파생결합펀드(DLF)에서 라임자산운용, 옵티머스자산운용 사태 등의 파고 속에 이뤄낸 성과다. 시장 관계자는 “기존 기관 및 고액자산가 네트워크를 활용하고 여기에 법인 등으로 투자자 풀을 넓혀가는 전략이 주효하면서 외형 성장을 일구고 있다”며 “이번 실무진 확충도 마찬가지지만 앞으로도 안주보다는 사세확장에 힘을 더 실을 계획”이라고 말했다. 헤리티지자산운용은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 전문가로 정평이 나 있는 송현석 전 KB증권 이사가 세운 사모운용사다. 그동안 쌓은 건설사·금융회사 네트워크를 바탕으로 PF 특화 운용사를 표방하고 있다.
헤리티지자산운용이 올해 상반기에만 100억원에 가까운 영업수익을 거뒀다. 펀드 설정액은 1조원을 넘어섰다. 지난해 전문사모운용업 인가를 받아 영업을 개시한 이후 1년여 만의 성과다. 사모펀드 시장 불황 속에서도 프로젝트파이낸싱(PF) 투자를 특장점으로 내세워 빠르게 몸집을 키우고 있다. 18일 금융투자업계에 따르면 헤리티지자산운용은 올해 상반기 영업수익 96억원을 기록했다. 이는 작년 상반기 10억원 대비 10배 가까이 증가한 액수다. 영업 시작 2년 만인 올해 연간 매출액이 100억원을 넘어설 것으로 보인다. 헤리티지자산운용은 KB증권 부동산금융2부장 출신인 송현석 대표가 세운 부동산 PF 전문 운용사다. 2018년 9월 설립돼 작년 3월 전문사모집합투자업 인가를 받았다. KB증권에서 송 대표와 함께 근무했던 정현석 상무와 이두표 상무, 이진우 상무가 출자자이자 상근임원으로 초기부터 합류해 이사회 주요 구성원으로 참여하고 있다. 작년과 올해 모두 영업수익의 대부분은 수수료수익 명목으로 발생했다. 올 상반기 수수료수익은 94억원, 작년 상반기 수수료수익은 10억원으로 각각 집계됐다. 지난해엔 수수료수익이 영업수익의 전부였지만 올해 들어선 수익원이 다소 다양해진 것으로 해석된다. 수수료수익 하위 항목을 살펴보면 집합투자기구운용보수는 14억원으로 작년 같은 기간 1500만원 대비 100배 가량 급증했다. 자산관리수수료는 작년 5억원에서 올해 9억원으로 2배 가까이 늘어났다. 전체 수수료수익 항목 중 가장 비중이 큰 기타수수료수익은 71억원으로 작년 6억원 대비 12배 가량 증가했다. 이와 함께 지난해엔 없었던 집합투자증권 판매보수가 1200만원 발생했다. 운용자산(AUM) 규모가 커지면서 각종 수수료 항목들이 빠르게 증가하는 추세다. 작년 상반기 말 기준 753억원에 불과했던 펀드 설정액은 작년 말 5201억원으로 증가한 데 이어 올 상반기 1조1278억원으로 불어났다. 반기에 5000억원 가량씩을 쓸어 담은 셈이다. 올해 상반기에는 고유자산 투자로도 소액 이익을 냈다. 집합투자증권 처분이익은 2500만원, 집합투자증권 평가이익은 4800만원으로 각각 집계됐다. 작년에는 두 항목 모두 0원이었다. 이와 더불어 올해 상반기엔 이자수익도 1600만원 발생했다. 사업 규모 확대에 발맞춰 작년 상반기 10억원 영업비용은 올 상반기 48억원으로 약 5배 증가했다. 영업비용은 모두 판매관리비다. 판매관리비 하위 항목 중 가장 큰 폭으로 늘어난 건 급여다. 직원 수가 늘면서 임직원 급여 총액은 작년 상반기 5억원에서 올해 상반기 36억원으로 6.2배 늘었다. 전문사모집합투자업 인가를 받은 작년 1분기 말 12명이던 임직원은 올 상반기 37명으로 증가했다. 영업이익과 순이익은 각각 48억원, 36억원을 기록했다. 작년 같은 기간 영업이익과 순이익은 모두 1억원 안팎이었다. 그러나 연말 11억원, 8억원 수준으로 늘어났고 올해 들어선 반기 만에 작년 연간 기록을 큰 폭으로 웃도는 실적을 냈다.
헤리티지자산운용이 대구 수성구 만총동 주상복합 아파트 개발사업에 2200억원을 투자한다. 펀드를 활용해 개발비를 대출해주는 형태다. 전체 프로젝트 파이낸싱(PF)의 70% 가량을 책임졌다. 이번 개발 사업의 시행은 신생 디벨로퍼인 웰메이드하우징이다. 대구의 '강남'으로 불리는 곳에 개발되는 만큼 프로젝트는 순조롭게 진행될 것으로 전망된다. 21일 IB업계에 따르면 웰메이드하우징은 대구 수성구 만촌동 일대 개발을 위해 PF를 조성했다. PF 규모는 3050억원 규모다. 해당 자금을 활용해 개발부지 매입대금으로 활용했다. 부지 매입가격은 104억원이다. 남은 자금은 공사비와 금융비 등 사업비로 활용된다. 전체 PF 중 헤리티지자산운용은 2250억원을 책임졌다. 헤리티지자산운용이 전체 PF의 73%에 이르는 자금을 대출해줬다. 세부적으로 보면 신탁펀드인 '헤리티지대구만촌PF전문투자형사모부동산투자신탁'을 통해 1850억원을 대출했고, 여기에 특수목적법인(SPC)을 만들어 400억원을 댔다. 나머지는 유동화사채를 발행해 조달했다. 금리는 2.25~4.6% 선에서 트렌치 별로 상이하게 책정됐다. 연간 금융비용은 90억원 선이다. 신생 디벨로퍼인 웰메이드하우징은 헤리티지자산운용을 우군으로 개발비 조달을 순조롭게 끝낸 셈이다. 웰메이드하우징 2018년 설립된 부동산 디벨로퍼다. 분양대행을 주업을 삼던 디에이치파트너와 에이엠컨설팅이 공동으로 설립한 곳이다. 사실상 이번이 첫 번째 개발 프로젝트다. 헤리티지자산운용은 전문 부동산 운용사다. 특히 펀드를 비히클(vehicle, 투자수단)로 자산을 매입해 운용하는 전통적인 방식에 더해 부동산 개발에 직접 참여하는 형태까지 확장했다. PF 대출 혹은 개발 사업에 직접 에쿼티로 투자하는 방식이다. 헤리티지자산운용의 대표작은 대전광역시 도안 중심상업용지 주거형 오피스텔 개발 사업이다. 에쿼티 투자 형태로 토지 매입과 인허가, 시공사 선정, 브릿지론, 본PF 대출 등 모든 개발 과정에 참여했다. 해당 프로젝트는 '223대1'의 경쟁률을 기록할 정도로 인기몰이에 성공했다. 헤리티지자산운용이 신생인 월메이드하우징에 과감하게 베팅한 것은 '사업성'에 있다. 사업장이 들어서는 대구 수성구 일대는 '지역 내 강남'으로 불릴 만큼 사업성이 높은 곳이라는 게 시장의 평가다. 그동안 대구 수성구 일대에서 분양한 공동주택 단지는 모두 성공적으로 사업이 이뤄졌다. 지난 2016년 분양한 대우건설의 '범어센트럴푸르지오'는 1순위 청약에서 71.82대 1의 청약률을 기록했다. 라온건설의 '대구범어라온프라이빗2차'는 122.38대 1의 경쟁률을 보이기도 했다. 지난해 분양한 '수성레이크푸르지오', '힐스테이트황금센트럴'은 각각 8.58대 1, 5.87대 1의 청약률을 기록했다. 이번 개발사업의 시공은 현대엔지니어링이 맡는다. 이번 프로젝트는 주상복합 아파트 658가구, 오피스텔 60실 규모로 건립될 예정이다.
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헤리티지자산운용은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 전문가 송현석 대표가 주축이 돼 설립됐다. 여기에 송 대표와 증권사에서 오랜 기간 합을 맞춰 온 부동산금융 담당 임원 3인이 주요주주로 참여하는 지배구조를 갖췄다. 이들이 이끄는 헤리티지자산운용은 설립 2년이 채 안돼 업계에 돌풍을 일으키고 있다. 부동산 PF에 초점을 맞추는 독특한 하우스색으로 존재감을 높였고 부동산펀드 설정액은 1조원을 훌쩍 넘었다. 감사와 법률 전문가 다수가 임원진과 운용 본부에 포진해 체계적인 업무 처리 프로세스를 갖춘 것도 성장 동력으로 작동했다. ◇'최대주주' 송현석 대표 지분율, 특수관계인 포함 45% 금융투자협회 공시에 따르면 헤리티지자산운용 최대주주는 지분 45%를 보유한 송 대표다. 송 대표는 한국투자증권, 솔로몬투자증권, IBK투자증권, 현대증권, KB증권을 거치면서 국내 부동산 IB 시장에서 굵직한 족적을 남긴 인물이다. 헤리티지자산운용 출범과 조직 세팅도 대부분 그의 의지로 이뤄졌다. 다만 그는 회사를 설립하면서 지분율 50%를 넘기지 않겠다고 공언했다. 금융투자업 특성상 본인의 판단이 항상 맞을 수 없기 때문이다. 그는 사내에서 견제와 균형이 가능한 지배구조를 원했다. 나머지 3명의 파트너가 주요주주로 자리매김하면서 송 대표와 균형을 맞췄다. 이진우 상무, 이두표 상무, 정현석 상무가 보유한 지분은 각각 13.6%다. 헤리티지자산운용 관계자는 "송 대표와 세명의 파트너는 한국투자증권, KB증권 등을 거치며 같은 팀에서 호흡을 맞췄고 창업에도 뜻을 함께했다"며 "4인의 파트너 핵심적인 의사결정에 참여하는 구조"라고 말했다. 송 대표와 주요주주 3인은 헤리티지자산운용 임원진에 포함돼 실질적인 의사결정 과정에 참여하고 있다. 송 대표는 업무 전반을 총괄하고 세 임원은 각 운용 본부의 관리와 영업을 담당한다. 양용현 전무는 준법감시인을 맡고 있다. 그는 KB국민은행 감사부팀장, 감찰반장 등을 거친 준법감시업무 전문가다. 헤리티지자산운용이 대형 금융사 수준의 감사 체계를 추구하기 위해 그를 영입했다. 박승주 상무와 주형래 이사는 리테일 영업을 담당하고 있다. 박 상무는 하나은행 골드PB 센터장 출신으로 고액자산가 영업과 금융상품 트렌드에 밝은 인물이다. 주 이사는 하나은행 포트폴리오매니지먼트팀, 미래에셋생명 자산운용본부, 삼성증권 투자컨설팅팀을 거쳐 헤리티지자산운용에 합류했다. 조철진 이사는 국내 최대 디벨로퍼 엠디엠 출신이다. PF를 주력으로 삼는 헤리티지자산운용의 개발과 시행 실무를 담당한다. 조 이사를 비롯해 엠디엠 출신 인력 4명이 헤리티지자산운용에 합류해 있다. ◇파트너 책임 '3본부' 체제 …'변호사·감평사' 등 각 분야 전문가 합류 송 대표가 총괄하는 운용 조직은 총 3개로 부동산금융본부, 대체투자본부, 투자금융본부다. 이들 본부를 각각 정현석 상무, 이두표 상무, 이진우 상무가 이끌고 있다. 세 본부가 취급하는 자산은 전반적으로 유사하다. 취급하는 자산군별로 조직을 나누지 않고 책임감 있고 효율적인 조직 운용을 목표로 본부별 인력을 배치했다. 세 운용 조직에 변호사가 1명씩 배치된 게 특징이다. 자산운용사에 법률 검토를 담당하는 변호사가 합류하는 경우는 종종 있으나 본부별로 법조 인력이 몸담는 건 드물다. 이들은 각 본부에서 딜이 시작하는 단계에서부터 법률 검토를 시작한다. 헤리티지자산운용 관계자는 "부동산 금융은 법규에 대한 완벽한 이해가 있을 때 사업이 훨씬 수월해진다"며 "리스크를 최소화하는 효과도 있는 인력 배치"라고 말했다. 최근엔 경력공채를 통해서는 증권사 IB, 자산운용사 인력뿐만 아니라 건축사, 감평사, 회계사 등이 합류했다. 헤리티지자산운용은 부동산 금융 분야에서 시너지를 낼 수 있는 전력을 갖추는 것을 목표로 삼고 있다. 현재 37명인 임직원 수를 연말까지 더 늘릴 예정이다. 헤리티지자산운용 관계자는 "행정, 법, 회계, 감정, 금융, 건설 등 전문 분야를 총망라해야 딜 성공 확률을 높일 수 있다"며 "각 분야에서 발생 가능한 실수를 최대한 줄이고 명확한 업무 프로세스를 구축하기 위해 각계각층 전문가를 영입하고 있다"고 말했다.
국내 부동산 특화 자산운용사는 대부분 실물 매매를 기반으로 삼고 있다. 헤리티지자산운용은 부동산 개발 사업에 필요한 금융을 주력으로 삼는다는 측면에서 차이가 있다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 제공하거나 개발 사업 에쿼티 투자에 나선다. 헤리티지자산운용은 자산운용업계에 유일무이한 PF 특화 운용사로 자리매김하면서 가파른 외형 성장세를 구가하고 있다. 고수익 실현이 가시권에 들어 온 개발 건도 존재한다. 시의적절한 부지 매입과 투자 집행을 목표로 하는 블라인드펀드도 추가될 예정이다. ◇부동산 PF 대출채권, 개발사업 주력…도안 힐스테이트, 고수익 전망 헤리티지자산운용은 부동산 PF 시장에 나오는 다양한 대출채권에 투자한다. 아파트, 오피스, 호텔, 지식산업센터 같은 건물이나 골프장, 레저 테마파크 등 건설업에 필요한 대출을 공급한다. 첫 펀드를 설정한 지 1년 3개월 만에 70건이 넘는 PF 딜이 완수됐다. 송현석 헤리티지자산운용 대표와 파트너들은 증권사에 몸담았던 시절 줄곧 부동산금융 업무를 맡았다. 금리와 대출 기간 등의 조건을 자금 조달 니즈(needs)에 맞춰 정하는 능력이 탁월해 수익자 사이에서 큰 호응을 얻어 왔다. 헤리티지자산운용이 출범한 후에도 PF 대출채권은 주력 비즈니스 중 하나로 꼽혔다. 개발사업도 헤리티지자산운용 펀드의 한 축을 차지하고 있다. 땅을 사는 데 직접 참여해 어떤 건물을 지을지와 건설에 필요한 자금을 어떻게 조달할지 등을 직접 결정한다. 완공 후에는 분양 계획과 임차인 선정까지 총괄한다. 헤리티지자산운용은 현재 4건의 시행 에쿼티 투자를 집행했고 금융 주관까지 겸하고 있다. 개발 사업은 난이도가 높아 성공률이 낮은 편이다. 시행사 출신 임직원, 변호사, 건축사, 감평사, 회계사 등을 영입한 것도 전문성을 바탕으로 높은 난이도를 극복하기 위한 조치다. 헤리티지자산운용의 시그니처 딜은 대전광역시 도안 중심상업용지 주거형 오피스텔 개발 사업이다. 헤리티지자산운용은 2019년 4월 시행법인(SPC) 에쿼티 절반을 취득하는 방식으로 해당 부지를 매입했다. 투자금은 22억원이다. 같은 해 9월에는 현대엔지니어링을 시공사로 선정했고, 10월 본 PF를 실행했다. 지난 4월 도안 힐스테이트 분양 건은 경쟁률 223대1로 완판을 기록했다. 이 딜의 특징은 토지 매입과 인허가, 시공사 선정, 브릿지론, 본PF 대출 등 모든 개발 과정에 헤리티지자산운용이 참여했다는 점이다. 국내 운용사 중 개발 사업 각 단계를 홀로 주관할 수 있는 운용사는 헤리티지자산운용 정도다. 헤리티지자산운용은 개발 프로세스를 전담하는 역량을 갖추면서 IRR 기준 40% 안팎의 시행이익은 물론 PF 대출 등에서 나오는 부수적인 수수료 수익을 회사 매출로 연결시킬 수 있게 됐다. 헤리티지자산운용 관계자는 "개발 사업은 사업성 높은 땅을 확보할 수 있느냐와 땅과 건물의 가치를 높일 수 있느냐가 핵심"이라며 "각 분야 전문 인력 다수를 영입해 개발 사업 성공 가능성을 높였다"고 말했다. ◇실적·성정액 '성장가도'…'두번째' 블라인드펀드 착수 금융투자협회 공시에 따르면 헤리티지자산운용은 사업 첫해였던 지난해 영업이익 11억원을 기록했다. 출범 첫해 20명 안팎의 인력을 채용하면서도 흑자를 기록하는 저력을 보여줬다. 올들어서는 핵심 딜이 잇따라 성공하면서 성장가도에 올랐다. 지난 1분기 영업이익은 39억원이다. 작년 한 해 실적의 세 배가 넘는다. 현 추세가 이어지면 출범 2년차에 영업이익 100억원을 돌파도 가능하다. 헤리티지자산운용은 가장 최근 펀드를 설정한 지난달 18일 기준 1조1511억원을 기록했다. 첫해 5201억원을 모은 데 이어 올해 상반기에만 두 배 성장을 달성했다. 라임 사태, 옵티머스 사태 등이 잇따라 불거지며 사모펀드 시장이 극도로 위축된 가운데 성장 흐름을 이어가는 중이다. 올해 코로나19 사태로 부동산 시장도 출렁였지만 헤리티지자산운용은 위기를 기회로 삼았다. 다양한 기관과 법인의 현금화 니즈(needs)가 커진 상황을 싼 가격에 땅을 확보할 기회로 삼았다. 최근에는 대기업이 급매로 내놓은 지방 광역시 중심지를 매입해 주상복합 건설 프로젝트 펀드를 시작했다. 이 프로젝트는 헤리티지자산운용이 금융 주관을 맡고 있어 각종 PF 대출 딜이 부수적으로 발생할 전망이다. 헤리티지자산운용 관계자는 "최근 매입한 부지를 어떻게 개발할지에 대해 사내 개발 전문가들이 아이디어를 모으는 중"라며 "새로운 시그니처 딜이 추가될 수 있다는 기대감이 높아지고 있다"고 말했다. 헤리티지자산운용은 이같이 유연한 자금 집행을 위해 블라인드펀드를 추가하기로 했다. 개발사업이 주력인 헤리티지자산운용은 투자 목적이 정해지지 않은 블라인드펀드를 보유하고 있으면 시의적절한 자금 집행을 통해 딜 성공 가능성을 더욱 높일 수 있다. 블라인드펀드가 성공적으로 조성되면 업계 톱티어 운용사로 도약하는 발판이 마련된다. 헤리티지자산운용 관계자는 "대기업, 증권사,건설 관련 기업 등 개발사업에 대해 전문성을 가진 기관투자가들이 블라인드펀드 주수익자가 될 것"이라며 "블라인드펀드가 성공적으로 조성되면 헤리티지자산운용이 개발 전문가들도 믿고 맡길 수 있는 검증된 운용사임을 입증할 수 있을 것"이라고 말했다.
국내 부동산 시장은 자산운용사와 시행사의 역할이 양분돼 있다. 자산운용사가 펀드를 설정해 부동산 실물을 매매하는 데 주력한다면 시행사는 부지를 매입하고 개발하는 데 초점을 맞춘다. 자산운용업계 성장에 발맞춰 이 경계를 허물고 있는 인물이 있다. 송현석 헤리티지자산운용 대표(사진)가 그 주인공이다. 헤리티지자산운용은 펀드 설정과 함께 부지 매입, 개발, 분양, 임차인 선정 과정을 도맡고 있다. 사내 인력풀은 IB맨, 시행사 출신 임직원, 변호사, 건축사, 감평사, 회계사 등으로 다양하다. 이같은 조직을 만드는 데는 송 대표의 의지와 리더십이 작용했다. ◇대학시절부터 부동산 '외길', 경력 2년차에 계약직 전환 '자신감' 송 대표는 평생 부동산 외길을 걸어 온 인물이다. 연세대학교 건축공학과 재학 시절부터 부동산 비즈니스에 뜻을 품었다. 동문 중 시행사에 몸담거나 부동산 투자를 업으로 삼는 선배가 많았던 영향이다. 관심사도 동기들과 다소 달랐다. 건축 예술이나 디자인보다는 경제성에 초점을 맞춰 부동산의 가치를 극대화하는 데 관심을 뒀다. 대학 시절부터 부동산 IB맨의 싹을 엿볼 수 있었다. 송 대표는 "아무리 멋진 건축물이어도 땅의 가치를 100% 활용하지 않거나 사업성이 잘 나오지 않으면 매력적이지 않았다"며 "교수님들도 건축보다는 투자 쪽에 특화된 경력을 쌓아보라고 권유했을 정도"라고 회상했다. 일찌감치 부동산금융으로 진로를 정한 송 대표는 2006년 증권업계에 지원한다. 당시 IB와 M&A 부문이 증권사 지망생들에게 한창 인기를 끌 때였으나 송 대표는 부동산 부문에 확신을 가졌다. 송 대표가 경력을 시작한 곳은 한국투자증권 부동산금융센터다. 부동산금융센터는 신입을 받지 않고 경력직으로 조직을 채우는 곳이었다. 송 대표가 1, 2, 3 지망 부서를 모두 부동산금융센터로 채우면서 모처럼 신입을 받았다. 송 대표는 부동산금융센터에 몸담은 직후 두각을 드러내기 시작한다. 입사 2년차에는 회사측에 대리 승진을 요청했다. 2년차에 대리로 승진하는 건 계약직 전환을 의미한다. 경력 초반부터 계약직으로 전환해 IB맨으로 승부를 걸 수 있을 만큼 실력에 자신이 있었다는 얘기다. 이후 송 대표는 잇따라 영입 제안을 받으며 적을 옮겼다. ◇PF 전문가 모아 '송현석 사단' 구축, '능력 중심' 조직 지향 송 대표가 거친 증권사는 한국투자증권, 솔로몬투자증권, IBK투자증권, 현대증권, KB증권이다. 이직이 잦았지만 합을 맞춰 온 인력들은 크게 변하지 않았다. 송 대표가 주축인 조직이 팀단위 이직을 제안받으면서 적을 옮겼기 때문이다. 헤리티지자산운용 주요주주이자 운용본부를 이끄는 이진우 상무와 이두표 상무는 한국투자증권에서 송 대표와 인연을 맺었다. 정현석 상무는 송 대표와 현대증권에서 만나 지금까지 함께하고 있다. 키맨뿐만 아니라 팀원들도 송 대표와 뜻을 함께했다. 송 대표가 몸담았던 KB증권 출신 인력 10명 안팎이 헤리티지자산운용에 합류했다. 그는 수평적이고 능력 중심으로 평가받는 조직 문화를 추구하기 위해 창업에 나섰다. 송 대표는 탁월한 실적을 바탕으로 현대증권 시절인 2015년 SF투자실장으로 승진했지만 업계에선 파격이라는 평가가 주를 이뤘다. 실적은 손색이 없었으나 경력 10년차에 실장으로 승진하는 경우는 흔치 않기 때문이다. 이후에도 승진 대상이 될 때마다 젊은 나이가 꼬리표처럼 따라다녔다. 송 대표는 "증권사가 기본적인 업무 인프라를 제공하긴 하지만 부동 금융 영역은 인력 개개인의 역량이 더욱 중요하다"며 "지위보다는 능력 중심으로 운영되는 조직을 만들고 싶었다"고 말했다. ◇위기의 사모펀드, 신뢰받는 운용사 '목표' 송 대표는 헤리티지자산운용을 신뢰받는 운용사로 자리매김시키는 걸 목표로 삼고 있다. 그는 딜 성공에 개개인의 역량이 중요한 것처럼 부동산 금융 운용사의 성공 역시 업계 관계자들의 신뢰가 바탕이 되어야 한다고 설명한다. 최근 사모펀드 업계는 각종 환매 중단 사태로 기관투자가들의 신뢰를 잃고 있다. 헤리티지자산운용 역시 환매 중단으로 논란이 된 '독일 헤리티지 부동산펀드 파생결합증권(DLS)'과 이름이 같아 오해를 받기도 했다. 학벌과 나이가 아니라 전문성을 바탕으로 평가받는 조직을 만든 것도 실력으로 세간의 오해를 바로잡고 신뢰받을 수 있는 회사가 되기 위해서다. 순이익의 10%를 기부한다는 원칙도 세웠다. 지난 4월 코로나19 극복을 위해 희망브리지 전국재해구호협회에 2억원을 기부했다. 수익만을 추구하지 않고 사회공헌 활동에도 동참한다는 취지다. 송 대표는 이같은 기업 운영 철학을 정관에 포함해 기부를 이어간다는 방침이다. 송 대표는 "부동산금융은 조직보단 사람이 하는 비즈니스"라며 "단기간에 외형이 빠르게 성장한 건 파트너사들이 우리를 믿어줬기 때문"이라고 말했다. 그는 "앞으로도 헤리티지와 함께라면 성공적인 딜이 될 수 있다는 믿음을 주고 싶다"고 포부를 밝혔다.
보 도 자 료
배 포 일
2020. 4. 20(월)
헤리티지자산운용, 코로나19 극복 위해 2억원 기부
헤리티지자산운용이 코로나19 극복을 위한 사회적 노력에 동참하기 위해 희망브리지 전국재해구호협회에 2억원을 기부했다.
헤리티지자산운용은 기업의 사회적 책임을 다하기 위해 매년 순이익의 일정액을 공헌 활동 목적으로 활용하고 있다. 이 같은 기업 운영 철학을 회사 정관에 포함시켜뒀다. 향후에도 꾸준히 기부를 이어간다는 방침이다.
이번 기부는 코로나19 사태로 어려움을 겪는 지역사회에 보다 빠른 지원이 필요하다는 사내 공감대가 형성되면서 급물살을 타게 됐다.
송현석 헤리티지자산운용 대표는 “이익 중 일부를 환원해 사회와 동반 성장하자는 게 회사의 운영 철학”이라며 “최근 코로나19 탓에 어려움을 겪는 소상공인 등 지역사회는 물론 꾸준히 헌신을 아끼지 않는 의료인들께 도움이 됐으면 한다”고 말했다.
헤리티지자산운용은 2018년 9월 설립돼 이듬해 3월 전문사모집합투자업 등록을 마친 신생 금융투자회사다. 영업 시작 1년여 만인 지난달 말 기준 펀드 누적 설정액이 8000억원, 전체 부동산 금융 관련 거래액이 1조5200억원을 넘어서는 등 고속 성장하고 있다.
부동산 개발 관련 다양한 딜(Deal)을 직접 만들고 금융 업무까지 주관하는 능력을 보유했다는 평가를 받는다. 최근엔 업계에서 가장 빠르게 성장하는 하우스로 주목 받고 있다.
전국재해구호협회는 재난구호활동 분야에서 인도적 지원을 하는 국내 대표적인 법정구호단체다. 지금까지 국내 대기업과 금융투자업계 여러 회사들은 물론 유명인사들이 이곳에 코로나19 관련 기부를 이어왔다.
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